Глава I. Общие положения


Настоящий Закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и иных вещных прав, их возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения, а также ведения единого по территории Азербайджанской Республики государственного реестра недвижимого имущества.

Статья 1. Основные понятия

1.0. Используемые в настоящем Законе понятия выражают следующие значения:

1.0.1. Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (водоемы) и все прочно связанные с землей предметы, перемещение которых без несоразмерного (безграничного) ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, индивидуальное жилье и дачные дома, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, права на которые подлежат государственной регистрации;

1.0.2. Государственный реестровый номер недвижимости (реестровый номер) — в соответствии с законодательством Азербайджанской Республики не повторяющийся во времени и на территории Азербайджанской Республики, уникальный номер, указывающий, что объект недвижимости является единым объектом.

1.0.3. Ограничение права (ограничение, обременение) — условия и запреты, по закону и в предусмотренном законом порядке ограничивающие правообладателя при осуществлении права собственности на недвижимое имущество либо иных вещных прав (сервитут, узуфрукт, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.);

1.0.4. Орган регистрации — соответствующий орган исполнительной власти, составляющий и ведущий государственный реестр недвижимого имущества.

Статья 2. Государственная регистрация права на недвижимое имущество

2.1. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество и других вещных прав (далее — государственная регистрация прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Азербайджанской Республики.

2.2. Регистрация прав на недвижимое имущество ведется в государственном реестре недвижимого имущества (далее — государственный реестр) в порядке, установленном Гражданским кодексом Азербайджанской Республики и настоящим Законом.

2.3. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено.

2.4. Споры, связанные с государственной регистрацией прав, решаются в судебном порядке.

Статья 3. Законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество

Законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество состоит из Конституции, Гражданского кодекса Азербайджанской Республики, настоящего Закона и других нормативно-правовых документов.

Статья 4. Признание ранее возникших прав

4.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, осуществленная отдельными органами регистрации до дня вступления в силу настоящего Закона, сохраняет свою законную силу.

4.2. Для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество после вступления в силу настоящего Закона существующие права на это недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном реестре.

4.3. Соответствующие органы исполнительной власти, осуществлявшие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество до вступления в силу настоящего Закона, обязаны передать органу регистрации информацию, которая согласно настоящему Закону должна храниться в государственном реестре, по этапам и в сроки, установленные соответствующим органом исполнительной власти. До передачи в указанном порядке сведений эти соответствующие органы исполнительной власти обязаны в течение 5 рабочих дней с момента обращения правообладателя или органа регистрации предоставить им информацию, необходимую для регистрации прав на отдельное недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом.

Статья 5. Открытость государственного реестра

5.1. Описание недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и их ограничении (обременении) из государственного реестра предоставляются правообладателю, уполномоченному им лицу, лицам, имеющим право наследования имущества правообладателя по закону или по завещанию, и соответствующим государственным органам и муниципалитетам в связи с исполнением ими предусмотренных законом полномочий.

5.2. Физическое лицо, обратившееся в орган регистрации с заявлением для получения сведений из государственного реестра, обязано предъявить документ, удостоверяющий его личность, а юридическое лицо — копию свидетельства о его государственной регистрации и доверенность, подтверждающую полномочия своего представителя. Лицо, не владеющее правом собственности на недвижимость, обязано указать в заявлении цель получения справки.

5.3. Орган регистрации должен в течение 5 рабочих дней предоставить запрошенные сведения заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ.

5.4. Орган регистрации обязан на основании запроса правообладателя предоставить ему в течение рабочего времени, в день обращения, информацию о переданных органом регистрации другим лицам сведениях, касающихся принадлежащего правообладателю недвижимого имущества.

5.5. Использование содержащихся в государственном реестре сведений способами и в форме, которые способны причинить ущерб законным интересам правообладателя, влечет ответственность в порядке, установленном законодательством Азербайджанской Республики.

Статья 6. Оплата за регистрацию прав и предоставление сведений

6.1. За регистрацию в государственный бюджет выплачивается государственная пошлина в предусмотренных законом порядке и размере.

6.2. За предоставленную из государственного реестра информацию на специальный счет органа регистрации перечисляется взнос в размере 30 процентов государственной пошлины, предусмотренной законом за регистрацию прав.

6.3. За регистрацию в государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании актов, свидетельств и регистрационных удостоверений, подтвердивших эти права до вступления в силу настоящего Закона, государственная пошлина не взимается.

Статья 7. Технические показатели недвижимого имущества

Порядок ведения работ по размежеванию и инвентаризации, а также составления соответствующих технических документов, необходимых для регистрации прав собственности на недвижимое имущество и иных вещных прав, определяется законодательством.


Глава II. Порядок ведения государственной регистрации прав на недвижимость


Статья 8. Основания для государственной регистрации прав

8.0. Основанием для возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на недвижимость считаются:

8.0.1. принятые органами исполнительной власти и муниципальными органами в установленном законодательством порядке акты об отчуждении, передаче в аренду, в пользование, на ипотеку недвижимости, принадлежащей соответственно государству или муниципалитетам;

8.0.2. договоры, свидетельство о праве наследования, жилищный сертификат и другие установленные законодательством документы о недвижимости, подтвержденные в нотариальном порядке;

8.0.3. в законодательном порядке вступившие в законную силу решения суда;

8.0.4. акты, свидетельства и регистрационные удостоверения, подтверждающие права на недвижимость, в том числе земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, индивидуальное жилье и дачные дома, участки недр, водоемы, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, выданные соответствующими органами исполнительной власти до вступления в силу настоящего Закона;

8.0.5. Договоры аренды, распоряжения и ордера, выдаваемые на дачные участки, выделенные гражданам управлениями дачного хозяйства при соответствующих органах исполнительной власти до 22 мая 2007 года;

8.0.6. иные предусмотренные законодательством основания.

Статья 9. Порядок проведения государственной регистрации прав

9.1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

9.1.1. прием заявления о государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Законом и приложенных к нему документов, в том числе квитанции об оплате государственной пошлины;

9.1.2. проверка соответствия сведений, указанных в поступивших документах, с информацией, хранимой в государственном реестре;

9.1.3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами, а также наличия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;

9.1.4. внесение записей в подтверждающие документы и внесение соответствующей информации в государственный реестр при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

9.2. За исключением случаев, предусмотренных в статьях 14.1 и 15.1 настоящего Закона, орган регистрации производит государственную регистрацию прав на недвижимость не позднее 20 дней с момента подачи заявления и приложенных к нему документов.

9.3. Государственная регистрация прав ведется в той последовательности, в которой принимаются заявления.

9.4. Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество производится в случае регистрации в государственном реестре ранее возникших прав на данную недвижимость.

Статья 10. Представление документов для государственной регистрации прав

10.1. Государственная регистрация прав производится на основании заявления правополучателя в установленном настоящим Законом порядке. В заявлении физического лица должны быть указаны фамилия, имя, отчество, адрес, документ, удостоверяющий личность, юридического лица — полное наименование, адрес, свидетельство о регистрации, полное название и адрес органа исполнительной власти, содержание просьбы и приложенные документы.

10.2. К представленному в орган регистрации заявлению прилагаются:

10.2.1. одно из оснований для государственной регистрации прав, предусмотренных статьей 8-й настоящего Закона;

10.2.2. план и размеры земельного участка;

10.2.3. технический паспорт, план-схема расположенных на земельном участке зданий, сооружений, строений и другого недвижимого имущества (их составных частей);

10.2.4. квитанция о выплате государственной пошлины.

10.3. Если заявление от имени получателя права представляет другое лицо, соответствующая доверенность должна быть подтверждена в нотариальном порядке. Заявление юридического лица и выданная его представителю доверенность должны быть подтверждены печатью данного юридического лица. Лица, подающие заявление, должны представить документ, удостоверяющий их личность.

Статья 11. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

11.1. Документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение прав, должны соответствовать требованиям, установленным законом для государственной регистрации прав.

11.2. Тексты в представленных документах должны быть написаны разборчиво, наименования юридических и имена физических лиц — указаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию документы, в которых имеются зачеркнутые слова, приписки, подчистки и иные исправления, подлинность которых не подтверждена, а также документы с повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Статья 12. Оформление государственной регистрации прав

12.1. Возникновение и переход прав собственности на недвижимое имущество и иных вещных прав оформляется выпиской из государственного реестра, выдаваемой органом регистрации на основании документов, подготовленных соответствующим органом исполнительной власти. В выписке должен быть указан реестровый номер недвижимого имущества.

12.2. Форма и порядок составления выписки из государственного реестра устанавливаются соответствующим органом исполнительной власти.

Статья 13. Ведение государственного реестра

13.1. В государственном реестре хранится информация о недвижимом имуществе, как существующих, так и прекращенных правах на него и правообладателях.

13.2. Журнал заявлений (книга регистрации заявлений) и папки с документами, являющимися основанием для государственной регистрации прав, являются неотъемлемой частью государственного реестра.

13.3. В журнале заявлений указывается информация:

13.3.1. о заявителях, содержании просьбы, документах на недвижимое имущество, правообладателях;

13.3.2. о выданных выписках о государственной регистрации прав;

13.3.3. о сведениях из государственного реестра и получивших их лицах.

13.4. Государственный реестр, журнал заявлений и папки с документами, служащими основанием для государственной регистрации прав, хранятся вечно. Их полное или частичное уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.

13.5. Разделы государственного реестра, в которых хранится информация о правах на недвижимое имущество, их возникновении, переходе, ограничении и прекращении должны быть пронумерованы в соответствии с реестровым номером указанной недвижимости. Папкам, в которых хранятся документы, присваиваются номера соответствующих разделов государственного реестра.

13.6. Государственный реестр состоит из разделов, содержащих информацию о каждом объекте недвижимого имущества. К составлению раздела приступают при государственной регистрации прав на каждый объект недвижимого имущества.

13.7. Земельный участок, над которым зарегистрировано право собственности, и расположенное на нем недвижимое имущество регистрируются как единый объект недвижимого имущества.

13.8. В государственном реестре имеются разделы, в которых содержится (указана) информация:

13.8.1. о земельных участках, всех иных прочно связанных с землей объектах, в том числе водных объектах (водоемах), лесах, многолетних насаждениях, зданиях, сооружениях, нежилых помещениях, квартирах, индивидуальном жилье и дачных домах, предприятиях как имущественных комплексах, коммуникациях;

13.8.2. об участках недр.

13.9. Каждый раздел государственного реестра состоит из трех глав:

13.9.1. адрес объекта (местоположение), его наименование (вид), площадь, назначение и иная необходимая информация;

13.9.2. права собственности и другие вещные права, имя правообладателя, сведения из удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица. Указанный правообладателем адрес, размер доли в праве, название документов, подтверждающих права, и иная необходимая информация;

13.9.3. ограничение прав собственности и иных вещных прав (сервитут, ипотека, узуфрукт, доверительное управление, аренда, пользование, лизинг, арест недвижимого имущества, требования по недвижимому имуществу и т.д.), срок действия ограничения, лица, в чью пользу ограничено право, наименование документа, служащего основанием для возникновения ограничения, сроки его действия, условия и сроки исполнения обязательств по сделке.

13.10. Каждой записи (отметке) о праве, его ограничении и договорах об объекте недвижимого имущества присваивается регистрационный номер заявления, принятого для государственной регистрации прав, в журнале заявлений.

13.11. Государственный реестр ведется на бумаге и электронных носителях. При несоответствии записей государственного реестра на бумаге и электронном носителе приоритет отдается информации, запечатленной на бумаге. В случае несоответствия записей в государственном реестре и документов, служащих основанием для государственной регистрации прав, приоритет отдается документам.

13.12. Информация о новых объектах, возникших в результате раздела объекта недвижимого имущества, его объединения и отделения записывается в новых разделах государственного реестра. Таким объектам присваиваются новые реестровые номера и составляются новые папки хранения документов, служащих основанием для государственной регистрации прав. В новых разделах и папках государственного реестра должны содержаться ссылки на разделы и папки, относящиеся к ранее существовавшему недвижимому имуществу.

Статья 14. Приостановление государственной регистрации прав

14.1. Если у органа регистрации имеются серьезные сомнения в подлинности документов, регистрация может быть приостановлена на один месяц.

14.2. Приостановление регистрации должно быть обосновано и в течение 48 часов доведено до сведения заявителя в письменной форме. В этом случае должностное лицо обязано направить в соответствующие органы запросы относительно документов, вызывающих сомнения, и ответ на эти запросы должен поступить в течение 10 дней. Должностные лица, не ответившие своевременно на подобные запросы, привлекаются к административной ответственности.

14.3. Государственная регистрация прав может быть остановлена не более чем на один месяц на основании заявления правообладателя, одной из сторон сделки или уполномоченного ими лица. В заявлении должна быть указана причина приостановления государственной регистрации прав. Предоставление такого заявления приостанавливает течение срока, предусмотренного для государственной регистрации прав.

14.4. Если подтвердится поддельность представленных для регистрации документов, орган регистрации обязан уведомить заявителя об отказе в государственной регистрации прав и сделать соответствующие записи в журнале заявлений.

14.5. Если в течение срока, предусмотренного в статье 14.3 настоящего Закона, из суда поступят сообщения о наложении ареста на недвижимое имущество, запрете на заключение сделок по нему либо иске другого заинтересованного лица, оспаривающего подлежащее регистрации право, регистрация приостанавливается до решения дела в суде.

14.6. В журнале заявлений должны быть произведены записи о приостановлении государственной регистрации прав.

Статья 15. Отказ в государственной регистрации прав

15.1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

15.1.1. право, о государственной регистрации которого имеется обращение, не подлежит государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом;

15.1.2. документы, не требующие подтверждения в нотариальном порядке для государственной регистрации прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

15.1.3. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

15.1.4. акт органа исполнительной власти или муниципального органа о возникновении права на недвижимое имущество признан недействительным в установленном законодательством порядке;

15.1.5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ о недвижимом имуществе, не уполномочено распоряжаться правом на данное имущество;

15.1.6. не устранены предусмотренные статьей 14-й настоящего Закона обстоятельства, ставшие причиной приостановления регистрации.

15.2. В течение 5 дней заявителю направляется извещение с обоснованием отказа в государственной регистрации прав.

Статья 16. Внесение исправлений в государственный реестр

16.1. Орган регистрации устраняет технические ошибки, допущенные в ходе государственной регистрации прав, в 3-дневный срок после их обнаружения или получения от заинтересованных лиц заявления об этом. Заинтересованным участникам отношений, возникших при государственной регистрации прав, в течение 48 часов должно быть в письменной форме сообщено об устранении ошибок.

16.2. Исправление технических ошибок при государственной регистрации прав допускается, если есть основания предполагать, что это не причинит ущерб или не нарушит законные интересы правообладателя или третьих лиц. В случае возражений правообладателя или третьего лица, такие исправления вносятся на основании решения суда.

16.3. Если содержание государственного реестра не соответствует праву над земельным участком или действительному правовому положению по ограничению данного права, то для внесения изменения в запись в государственном реестре лицо, право которого не было зарегистрировано или зарегистрировано неправильно, либо лицо, право которого нарушено внесением записи о несуществующем обременении, может требовать согласие лица, чье право затрагивается данным изменением.

16.4. В случаях, предусмотренных статьей 16.3 настоящего Закона, вправе возразить против достоверности государственного реестра.

16.5. Внесение записи в государственный реестр в связи с возражением осуществляется на основании судебного решения или согласия лица, чье право затрагивается внесением изменения в реестр.

16.6. До тех пор, пока неточность содержания государственного реестра не доказана, презумпция достоверности и полноты данного содержания остается в силе. Запись в реестре в пользу лица, которое приобрело какое-либо право, зарегистрированное на имя отчуждателя на основании договора, считается действительным, за исключением случаев, когда в реестр поступает возражение против данной записи или приобретающее лицо знает о неточности записи.


Глава III. Государственная регистрация некоторых прав на недвижимое имущество


Статья 17. Предварительная регистрация

17.1. Права собственности или иные вещные права на объекты незавершенного строительства могут быть предварительно зарегистрированы в государственном реестре в порядке, предусмотренном статьей 147 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики на основании разрешительных документов на строительство и плана-схемы, а также в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

17.2. В государственном реестре могут быть предварительно зарегистрированы права собственности на отдельные квартиры и нежилые помещения, которые станут составной частью объекта незавершенного строительства, а также его обремененность ипотекой.

17.3. Основанием для регистрации права собственности являются выделение кредита правообладателю на строительство квартиры или нежилого помещения, а также договор о предстоящем перечислении этого кредита на счет владельца объекта незавершенного строительства (организации, взявшей обязательство построить и продать правообладателю квартиру или нежилое помещение), или документальный жилищный сертификат, подтверждающий возмещение правообладателем полной стоимости квартиры или нежилого помещения.

17.4. Договор об ипотеке квартиры (нежилого помещения) в пользу банка (кредитной организации), выделившего кредит на основании кредитного соглашения и справки из государственного реестра о предварительной регистрации права собственности, утверждается в нотариальном порядке и регистрируется в государственном реестре.

17.5. Порядок, предусмотренный в статьях 17.2 — 17.4 настоящего Закона, относится и к составным частям объекта незавершенного строительства.

17.6. Для обеспечения требования о приобретении или аннулировании права на земельный участок или права, обременяющего земельный участок, либо изменения содержания или очередности такого права в государственном реестре может быть проведена предварительная регистрация. Предварительная регистрация также допускается для обеспечения будущих или условных требований.

17.7. После проведения предварительной регистрации распоряжение в отношении земельного участка или права на него недействительно в части, которая влияет или препятствует на осуществление указанного требования. Данный порядок применяется и в случае дачи распоряжения в порядке обязательного исполнения или наложения ареста.

17.8. Преимущество требования, направленного на приобретение права, определяется временем представления в реестр заявления о требовании для предварительной регистрации.

Статья 18. Отмена регистрации уничтоженного недвижимого имущества

18.1. Отмена регистрации уничтоженного недвижимого имущества осуществляется в соответствии со статьей 150 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики.

18.2. Если право собственности на недвижимое имущество не обременено, и это имущество полностью разрушено и уничтожено по воле собственника, на основании его заявления орган регистрации отменяет регистрацию права собственности.

Статья 19. Государственная регистрация прав аренды и пользования недвижимым имуществом

19.1. Право аренды и пользования недвижимым имуществом сроком более одиннадцати месяцев подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации прав аренды или пользования может подать одна из сторон договора аренды (пользовании) недвижимого имущества. Право аренды (пользования) государственного недвижимого имущества регистрируется в государственном реестре на основании обращения соответствующего органа исполнительной власти, обладающего правом заключения договора аренды (пользования).

19.2. Если в аренду (пользование) сдаются земельный участок или участок недр, к представленному для регистрации договору прилагается план земельного участка и участка недр.

19.3. В случаях, если в аренду сдаются здания, сооружения, дома, расположенные в здании и в доме квартиры, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план арендуемых помещений с указанием их местоположения и размеров. Договор об аренде (пользовании) недвижимого имущества регистрируется как ограничение прав арендодателя (передающего в пользование).

Статья 20. Государственная регистрация ипотеки

20.1. При государственной регистрации договора об ипотеке недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства, записываются сведения о предмете ипотеки, сроке исполнения долга (обязательства), обеспеченного ипотекой, залогодержателе и залогодателе.

20.2. Если предметом ипотеки является в целом предприятие как имущественный комплекс, в состав имущества, над которым регистрируются ипотечные права, включаются материальные и нематериальные активы этого предприятия, в том числе здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права.

20.3. Регистрация ипотеки осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента поступления заявления в орган регистрации.

20.4. Государственная регистрация ипотеки отменяется на основании заявления залогодержателя или решения суда.

20.5. Другие особенности государственной регистрации ипотеки, в том числе порядок ведения дополнительной регистрации, регулируются законодательством об ипотеке.

Статья 21. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда

21.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество по решению суда осуществляется на общих основаниях. Момент возникновения права устанавливается решением суда.

21.2. В случае, если государственная регистрация прав на недвижимое имущество оспаривается в суде, об этом делаются соответствующие отметки в государственном реестре на основании справки суда о принятии к судебному исполнению искового заявления.

Статья 22. Доверительное управление, опека и наследование, связанные с недвижимым имуществом

22.1. Государственная регистрация всех прав, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на основании условий доверительного управления или опеки, осуществляется на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе договоров и решений суда.

22.2. В случае смерти лица, получившего по договору либо на других основаниях право собственности на недвижимое имущество или иные вещные права без выписки, подтверждающей это право, орган регистрации выдает его наследнику по закону или обстоятельствам справку о принадлежности права умершему лицу. Выписка о государственной регистрации прав оформляется на имя наследника, представившего документы о наследовании, выданные на основании этой справки.


Глава IV. Ответственность


Статья 23. Ответственность за нарушение законодательства о государственной регистрации прав

23.1. Должностные лица органов регистрации отвечают за точность и своевременное ведение регистрации прав на недвижимое имущество в государственном реестре в соответствии с настоящим Законом, за полноту и подлинность информации, выдаваемой из государственного реестра.

23.2. За точность и своевременное представление технической информации о недвижимом имуществе отвечают должностные лица соответствующих органов исполнительной власти, ведущие государственный учет данного недвижимого имущества.

23.3. Лица, виновные в умышленных искажениях или допущенных ошибках либо разглашении информации о правах на недвижимое имущество, прошедших государственную регистрацию, и договоров о недвижимом имуществе, несут ответственность за нанесенный в результате этого ущерб в соответствии с законодательством.


Президент Азербайджанской Республики

Ильхам АЛИЕВ


г. Баку, 29 июня 2004 года

№ 713-IIГ

Опубликован в газете «Азербайджан» (10 августа 2004 года, № 184) («VES Consultancy» LLC).

С поправками согласно Законам от 12 мая 2006 года № 111-IIIГД; 17 апреля 2007 года № 315-IIIГД; 1 февраля 2008 года № 537-IIIГД